Зміни в користуванні землею в умовах воєнного стану

Україну справедливо називають житницею Європи, адже саме тут зосереджено понад 25% світових площ чорноземів.

За різними підрахунками Україна має можливість прогодувати понад 600 млн осіб, що у 15 разів перевищує внутрішню потребу у продовольстві.

Через воєнні дії, які охопили деякі региони України загальна посівна площа може зменшитись на 30%.

З метою недопущення значного падіння виробництва сільськогосподаської продукції та недопущення повномасштабної продовольчої кризи, в Україні тимчасово змінено умови використання земелі.

Так, 24 березня 2022 року Верховною Радою України прийнято Закон України №7178 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" . Станом на 31 березня 2022 року закон знаходиться на підписі у Президента, тож остаточну редакцію поки не опубліковано.

Відновідно до прийнятого закону Перехідні положення Земельного крдексу буде доповнено пунктами 27 та 28.

Пункт 27 встановлює тимчасове, на період воєнного стану, регулювання земельних відносин з наступними особливостями:

1. Строк дії договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту на земельні ділянки сільськогосподарського призначення вважається поновленим на один рік у випадку, якщо строк їх дії сплив після введення воєнного стану. Воля сторін та реєстраціє в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не вимагається.
2. Розширено перелік земель та спрощено процедуру їх передачі в оренду. Після набуття чинності змінами до ЗК України, земельні ділянки державної, комунальної власності, колективної власності сільськогосподарських підприємств та кооперативів, невитребувані, нерозподілені земельні ділянки можуть передаватисть районними військовими адміністраціями в оренду на таких умовах:

• розмір орендної плати не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої НГО одиниці площі ріллі по області. Довідник показників нормативної грошової оцінки земель населених пунктів станом на 01.01.2022
• встановлюються обмеження прав орендаря, зокрема, орендар не має права на:
• • поновлення договору оренди землі;
• •використання переважного права на укладення нового договору оренди чи викупу земельної дилянки;
• •передачу земельної ділянки в суборенду;
• • встановлення земельного сервітуту;
• • будівництво на земельній ділянці;
• • відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
• • зміну цільового призначення земельної ділянки та ін.
• форма договору оренди - електронна. Підписання відбувається за допомогою кваліфікованого ЕЦП.
• передача в оренду без проведення земельних торгів.
• кадастровий номер земельної ділянки не є обовязковою умовою договору оренди. Відповідно до внесених до ЗК України змін, формування земельної ділянки відбувається без внесення даних про неї до ДЗК та без присвоєння їй кадастрового номеру, а виключно на підставі Технічної документації із землеустрою. Така земельна ділянка вважається сформованою з моменту укладення договору оренди і припиняє бути об’єктом цивільних прав - з моменту його припинення.
• строк оренди - до одного року. Поновлення договору на новий строк чи укладення нового договору щодо такої земельної ділянки неможливе. При цьому, якщо строк договору закінчився до збору врожаю, то орендар має право зібрати врожай відшкодувавши Орендодавцеві шкоду у розмірі орендної плати за весь час, необхідний для збору врожаю.
• право оренди не підлягає реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерхоме майно. При цьому на військову адміністрацію - орендодавця покладається обов’язок з проведення реєстрації укладених договорив з присвоєнням їм відновідних номерів.

3. Встановлено обмеження щодо розпорядження сільськогосподарськими землями державної та комунальної власності: вони можуть надаватись виключно для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

4. Скасовано можливість безоплатної передачі земель державної, комунальної власності у приватну власність; проведення земельний торгів, формування нових земельних ділянок (окрім тих, що передаються в оренду війсковими адміністраціями)

5. Постійним землекористувачам земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності надано можливість передавати такі земельні ділянки в оренду без втрати права постийного користування.

6. Орендарям та суборендарям сільськогосподарських земель дозволено, без погодження з власником, передавати свої права за договорами іншим особам строком до одного року.

7. Облік земель та прав на них у період дії воєнного стану ведеться військовими адміністраціями.

Пункт 28 передбачає порядок поступового повернення до довоєнного регулювання земельних відносин та передбачає:

1. Договори, які укладенні у відповідності до пункту 27 Перехідних положень ЗК України продовжують діяти до закінчення строку, на який їх було укладено не зважаючи на скасування режиму воєнного стану
2. Після скасування воєнного стану на всій чи окремих територіях права орендодавця - вийськової адміністрації переходять до відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядуання, що здійснює розпорядження земельною ділянкою відповідно до діючого ЗК України.

Отже, держава надала сільськогосподарським товаровиробникам законодавче підгрунтя, для розширення посівних площ та максимально спростила реєстраційні процедури, з метою уникнення бюрократичних затягувань та забезпечення вчасного початку польових робіт.